🏠 中海锦叁号院 · 成都青羊
叁
198㎡ 洋房 · 装修方案分析与跟进
套四三卫
层高 3.1m
精装交付
2027年3月交付
以下为选房阶段已确认信息（来源：中海锦叁号院选房决策报告 / 资料汇总 / 户型图 / 小区总平图）。最终房号已确认：15栋·2单元·5楼·501；成交总价700万已确认（≈35,353元/㎡）；装修路线默认按「精装房 → 软装 + 局部改造」规划，硬装大改以验房后实际为准。
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项目信息
项目中海锦叁号院
产品线叁号院系 TOP级
开发商中海地产（央企AAA）
地址光华西三路588号
板块青羊新城/外光华
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户型参数
面积198 ㎡（精装洋房）
格局套四三卫 · 2梯2户
层高3.1 m
梯户比2梯2户
得房率约105%起
🔑
交付标准
标准精装修交付
三大件博世·方太·霍尼韦尔
含中央空调/地暖/新风
交付时间2027年3月
物业中海·4.8元/㎡·月
🚇
交通
地铁4号线蔡桥站 ~500m
13号线在建·瓦窑滩
路网日月/光华/三环
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学区（青6）
小学泡小桐欣/草堂子美
中学石室联中弘文
🎯
选房结论
产品198㎡ 洋房
最终房号✅ 15栋·2单元·5楼·501
楼层5楼（低密洋房·网载198㎡为7-11F，5楼=低层洋房、采光楼间距无忧·已选；总高以销售/总平图为准）
装修单位成都百厘空间设计（拟委托）
总价✅ 700万（≈35,353元/㎡）
签约日期✅ 2026-05-03
当前处于 阶段① 收房前准备：设计需求梳理、风格定位、预算框架。下方按 2027-1-1交付倒排，验房后进入阶段②。
现代极简 适配 ★★★★
显大、耐看、好打理，与精装现代基调无缝衔接；198㎡横厅做极简最出效果。
显空间大易维护防冷淡
意式轻奢 适配 ★★★★
与精装三大件质感契合，金属/石材/皮料提升档次；注意预算与软装搭配。
质感强显贵预算高
新中式 适配 ★★★
契合青羊"西贵"文脉，含蓄有底蕴；需避免老气，做当代中式更稳妥。
文脉契合防老气
法式复古 适配 ★★★
优雅浪漫，线条感强；与精装现代基调需做融合，石膏线/拱形可局部点睛。
优雅需融合
原木温馨 适配 ★★★
亲子友好、松弛治愈；成都湿度大，地板/木作需做防潮处理。
亲子友好重防潮
结论 建议
198㎡精装大平层，现代极简 / 意式轻奢为底最稳妥；儿童房可走原木温馨，主卧轻奢。
待你定调
横厅 LDKG 一体化
客·餐·厨·阳台贯通，198㎡核心社交区。3.1m层高可做无主灯平顶，放大空间感；预留岛台与家庭互动位。
主卧套间
卧室+衣帽间+主卫。利用层高做步入式衣帽；主卫升级五金/镜柜提升体验。
儿童房 ×2（Kimi / Kiwi）
学习区+收纳并重；按年龄差异化：一诺偏绘本/手工，一承偏阅读/模型展示。
多功能房 / 书房
可兼客卧、琴房或居家办公；地台/墨菲床提升灵活性。
收纳系统（重点）
精装房收纳常不足，全屋定制补玄关/厅柜/家政柜；按"展示+隐藏"二分规划。
家政 & 设备平台
阳台家政区（洗烘/清洁）；设备平台预留净水/软水/扫地机上下水。
| 项目 | 建议 | 说明（精装房视角） |
|---|
| 地板 | 视情况 | 先看精装地板品牌/品相；不满意再局部更换，否则保留省预算。 |
| 墙面 | 建议调 | 基础大白可局部调色/护墙/艺术漆，低成本提升质感。 |
| 灯光 | 强烈建议 | 精装基础照明普遍不足，无主灯+重点照明必补。 |
| 收纳 | 建议补 | 全屋定制补足玄关/厅/家政收纳，精装最大短板。 |
| 智能家居 | 建议上 | 门锁/照明/窗帘/安防，前期预留点位最省钱。 |
| 厨卫 | 视需求 | 三大件已配（博世/方太/霍尼韦尔），按需升级五金或局部功能。 |
这里放你最终确定的设计方案：风格定稿、设计师/装修公司方案对比、效果图、关键决策。现在还是空位——把资料发我，我帮你结构化沉淀并持续跟进。
📋 风格定稿
待补充：最终风格 + 色板 + 参考图
资料来源：成都百厘空间设计提供的平面布置图（2026-08-15 收）。本图为家具/空间布置方案，非拆改图——图上无「拆/建/移」标注，即在原结构内做软装+柜体+家具，未动承重墙，符合「精装房软装+局改」路线。⚠ 图纸无指北针，下方按「图上北下南」转写，实际朝向需与百厘核对（原始户型推断景观阳台朝南）。
| 原始 198㎡ 核心特征 | 百厘方案对应 | 结论 |
|---|
中厨 + 西厨 双厨房
198㎡ 独有 · 客厅岛台 | 仅标注「中厨 Chinese Kitchen」；餐厅/客厅未出现西厨、岛台、开放厨房标注 | 待确认 |
LDKB 横厅一体
客餐厨阳台贯通 | 客厅与餐厅之间为实墙（有门洞），未做全开放；中厨↔餐厅、客厅↔阳台为虚线推拉门 | 待确认 |
三卫 · 双套房
主卧 + 长辈房套卫 | 主卧套间（衣帽间+卫生Ⅲ）+ 次卧Ⅰ/Ⅱ 各带独立卫生间，三卫格局完整 | ✅ 到位 |
| 约 7m 景观阳台 | 北阳台布置八人圆桌（直径 2100）户外餐饮/茶室；南阳台做休闲+绿植 | ✅ 合理 |
| 三间次卧（Kimi/Kiwi/长辈） | 次卧Ⅰ 1700×2000 / 次卧Ⅱ 1400 / 次卧Ⅲ 1600，均含衣柜+书桌 | ✅ 到位 |
承重墙约束
餐厅北侧 2400 段 | 餐厅北侧保留实墙（未拆），与承重墙位置吻合；图上无任何拆改标注 | ✅ 未触碰 |
⚠️
重点待核 ① 西厨 / 岛台
198㎡ 的独有卖点是「中厨+西厨双厨房 + 客厅岛台」。百厘平面未体现西厨与岛台，建议向百厘确认：是否保留西厨功能、客厅岛台是否取消或放到后续详图。这是核心溢价点，建议保留。
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重点待核 ② 横厅开放度
客厅-餐厅为实墙（独立餐厅），与原始「LDKB一体」定位有出入。餐厅北侧 2400 段为承重墙，本就无法全开放中岛横厅；若要更通透，可拆除非承重部分做垭口/玻璃隔断。需你定：独立餐厅 or 半开放。
📌 待向百厘确认：① 图纸指北针/实际朝向（核对景观阳台是否朝南）；② 西厨与客厅岛台是否保留；③ 客厅-餐厅开放程度（实墙/半开放）；④ 各柜体是否通顶、收纳细节；⑤ 智能家居点位是否预留；⑥ 是否有非承重墙拆改计划（若有须逐条对照承重墙核验）。
资料来源：BLD_中海锦叁号院-袁总全案设计预算清单 8.2（百厘空间设计·全托管EPC）。房号 15-2-501。设计费已含（200/㎡×198=39,600）。不含：家电、智能家居、窗帘/布艺/装饰类软装、税、家具灯具的运输/安装/搬运。不含税合计 ¥506,461；加税另计（票面税率待问）。
| 清单 / 项目 | 不含税小计 | 质保 / 备注 |
|---|
| 全托管EPC · 定制 | ¥116,045 | 柜体十年 / 五金终身 |
| 全托管EPC · 微改 | ¥53,909 | 木作三年 / 水电五年 |
| 全托管EPC · 主材 | ¥35,304 | — |
| 全托管EPC · 封窗（客厅阳台） | ¥80,191 | 十年质保 |
| 全托管EPC · 管理费 10% | ¥28,545 | — |
| 全托管EPC · 设计费 | ¥39,600 | 200/㎡×198，已含 |
| EPC 小计 | ¥353,595 | 不含税 |
| 家具（17件·客/餐/玄关/3次卧/主卧） | ¥131,970 | 不含运费/税/安装 |
| 灯具（11项） | ¥20,896 | — |
| 三大清单合计 | ¥506,461 | 不含税·不含运/税/安装 |
📌 待补 / 待核：① 家电、智能家居、窗帘布艺装饰类软装 未报价（预算框架各占 10–15% / 3–5% / 8–12%）→ 需补比价或确认自购；② 税未列（票面税率空）→ 问百厘税率，算最终含税价；③ 家具/灯具不含运输安装搬运 → 确认是否另计；④ 微改明细未拆分 → 索要微改清单，核对是否拆非承重墙（餐厅北侧 2400 段承重墙不可动）；⑤ 封窗仅客厅阳台 → 确认其余窗是否需封。
资料来源：装修施工协议最新（百厘空间设计·共20页，标准模板）。⚠ 关键字段全部空白：工程地点(房号)/施工面积/工程造价/工期/开工竣工日期/双方信息均未填——属草稿模板，签约前必须填满。下方为已定型条款提取。
| 条款 | 合同内容 | 关注点 |
|---|
| 合同性质 | 百厘标准《住宅装修工程施工合同》模板 | 签前必填房号/面积/总价/工期 |
付款节点
第二条 | 60%（开工前三日）/ 35%（水电泥木完成）/ 5%（竣工验收合格） | 首付偏高·尾款偏低·可谈 |
承包方式
1.4 | 包工包料 / 清包工 / 部分承包（均未勾选） | 须勾选(应为包工包料) |
工期
1.6 | 天数空白；开工 = 首期款到位后第三天 | 填天数+起止日期 |
承重结构
3.5/3.6 | 不得拆改主体/承重结构（未经批准）；禁外墙开门窗、拆连门窗阳台墙体 | ✅ 与方案一致·微改避餐厅北2400段 |
质保
第十一条 | 整体最低二年；防水(厨卫)五年；一般维修5日内 | ⚠ 与报价「柜体十年/五金终身」不一致·须写入合同 |
增项变更
第九条 | 须签《变更单》口头无效；增项先付100%；减项扣10%+已订材料费 | 控增项依据 |
违约责任
第十二条 | 甲方逾期 / 乙方延误 均 0.1%/日（对等） | ✅ 合理 |
验收
第十一条 | 材料→隐蔽→中期→竣工 四阶段；擅自入住视同合格 | 勿提前入住 |
争议解决
第十三条 | 协商→装饰协会调解→仲裁(工厂地)→起诉(工程地) | 知悉 |
| 附件 | 八项附表：报价单/图纸/甲乙供材表/结算/变更/验收/保修单 | 报价单须为附件一 |
📌 签约前待核：① 填满空白字段（房号 15-2-501 / 面积 198 / 总价 / 工期 / 双方信息）；② 合同总价口径：是否含家具灯具(131,970+20,896)、含税否（报价不含税）→ 与 506,461 核对；③ 质保写入报价承诺（柜体十年/五金终身/木作三年/水电五年），否则法律仅认二年；④ 承包方式勾选包工包料；⑤ 付款比例可谈（60%首付偏高 / 5%尾款偏低）；⑥ 微改明细对照承重墙（餐厅北 2400 段不可动）。
下表为参考占比区间（精装房软装+局改口径），非实际预算。确定总预算上限后，我把金额填实并加进度条。
| 类目 | 参考占比 | 百厘实报 | 状态 |
|---|
| 硬装局改 | 5–10% | ¥89,213 | 微改53,909+主材35,304 |
| 全屋定制 / 收纳 | 15–20% | ¥116,045 | 已定(百厘) |
| 封窗（客厅阳台） | — | ¥80,191 | 十年质保 |
| 家具 | 20–25% | ¥131,970 | 已定(百厘) |
| 软装（窗帘/布艺/装饰） | 8–12% | — | 待补 |
| 灯具 | 3–5% | ¥20,896 | 已定(百厘) |
| 家电 | 10–15% | — | 待补 |
| 智能家居 | 3–5% | — | 待补 |
| 设计费 | 3–8% | ¥39,600 | 200/㎡·已含 |
| 预备金（机动） | 5–10% | — | 待留 |
确认房号 / 楼层 / 签约15-2-501·700万·签约2026-05-03 已锁定
已定
✓
选设计师 / 装修公司成都百厘空间设计（拟委托）
已定
核验百厘方案可行性双厨房/岛台 · 横厅开放度 · 承重墙对照
待确认
📁 选房决策报告
楼栋/楼层/价格/入手时机（本地）
🏗️ 百厘平面布置图
成都百厘空间设计·家具/空间方案（已拆解，见「百厘方案」）
📊 百厘全案预算清单(8.2)
EPC+家具+灯具·不含税¥506,461（已拆解，见「百厘报价拆解」）
📝 百厘装修施工协议
20页标准模板·关键字段空白（已拆解，见「百厘合同拆解」）
📐 户型图 / 尺寸
已拆解（销售户型图 + 百厘方案，见「方案分析/百厘方案」）
📍 区位与周边配套（网上核验8.15）
青羊外光华·光华西三路588号·4号线蔡桥站~500m·泡小桐欣/草堂子美/石室联中弘文·妇幼/成飞三甲·低密1.8（详见聊天记录）